주택담보대출 기준금리 | MOR·COFIX 이해와 변동 추이

주택담보대출 기준금리: MOR과 COFIX 이해하기

주택담보대출 기준금리를 모르면 금리 협상에 불리합니다.
대출금리는 ‘기준금리+가산금리−우대금리’로 구성됩니다.
여기서 기준금리는 정책금리와 다른 시장금리입니다.

핵심 요약
MOR=채권시장 조달비용. COFIX=은행 전반 조달비용.
두 금리는 시점별로 다르게 움직일 수 있습니다.

1) 대출금리 공식 한 줄 정리

대출금리 = 기준금리(MOR·COFIX 등) + 가산금리 − 우대금리
가산금리는 실행 시 확정되는 경우가 많아 협상 여지가 큽니다.
우대금리는 급여이체·카드 등 부수거래 조건에 따라 달라집니다.

2) MOR 금리란 무엇인가

• 의미: 은행이 채권시장에서 조달할 때의 기회비용.
• 산출: CD·KORIBOR·금융채 등 유통수익률을 반영.
  직전 3영업일 평균이나 주간·전일 고시를 쓰기도 합니다.
• 특징: 재건축·재개발 집단대출 등 보수적으로 적용되는 사례가 있습니다.

3) COFIX 금리란 무엇인가

• 의미: 예·적금, 은행채 등 은행 전반의 가중평균 조달비용.
• 공시: 매월 15일(휴일이면 익영업일) 정기 공시.
• 적용: 변동형 주담대의 대표 기준금리로 널리 사용됩니다.

4) MOR vs COFIX 차이 한눈에

구분	MOR	COFIX
조달 범위	채권시장 중심	은행 전반(수신+은행채)
변동성	채권 금리 민감	상대적으로 완만
고시주기	은행별 자율(일·주 단위 등)	월 1회 공시
적용사례	집단·특정 상품	일반 변동 주담대

5) 최근 흐름을 읽는 법

COFIX가 보합·완만 하락이어도,
채권 조달비용이 오르면 MOR이 별도로 상승할 수 있습니다.
반대로 채권 금리 하락 국면에선 MOR이 빠르게 내려올 수 있습니다.

주의
기준금리 수치는 수시 변동합니다.
실행 직전 은행 고시와 공시값(소수점 셋째 자리)로 재확인하세요.

6) 실행·대환 체크리스트

체크 7가지

• 기준금리 추이: MOR·COFIX 3개월 그래프 확인
• 가산금리: 실행 시 확정. 타행 비교표 받기
• 우대금리: 부수거래 조건 없이도 경쟁력 있는지
• 고정 vs 변동: 금리 전망·보유기간·상환능력 반영
• 중도상환수수료: 잔존만기·상한율 확인
• 대출 철회권: 실행 14일 이내 철회 가능 여부
• 대환 루트: 인터넷은행·모바일 대환 절차·비용

7) 선택 가이드(간단 의사결정)

• 단기 보유·상환: 변동형 + 낮은 가산금리 우선
• 장기 보유·현금흐름 안정: 고정형·혼합형 검토
• 리스크 분산: 일부 분할 고정·변동 병행

8) 마무리

3줄 요약
MOR은 시장(채권) 조달, COFIX는 은행 전반 조달비용입니다.
두 금리는 따로 움직일 수 있어 상품별 체감이 다릅니다.
실행 전 기준·가산·우대 세 축을 수치로 비교하세요.

즉시 실행 3단계
은행 고시·공시 최신값 확인 → 타행 금리표 수령 →
대환·철회 가능성까지 총비용 비교

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